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Dossier usufruit : la problématique des réparations



L’administration, lors de contrôles, ne manque pas de vérifier si des réparations réalisées par une société qui détient l’usufruit d’un immeuble incombent à cette dernière ou s’ils incombent au nu-propriétaire- gérant. 

L’occasion de rappeler  quelques règles de droit civil utiles en cette matière.

L’usufruitier est tenu des réparations d’entretien ainsi que des grosses réparations qui ont été nécessitées suite à son manquement de réaliser les réparations d’entretien. Quant aux grosses réparations, elles incombent en principe au nu-propriétaire.

Reste à savoir ce que recouvrent ces deux notions de réparations.

L’article 606 du Code civil nous enseigne que les grosses réparations visent celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations sont qualifiées « d’entretien » et doivent dès lors être assumées par l’usufruitier. Il apparaît clairement que les obligations de l’usufruitier quant aux réparations sont donc beaucoup plus conséquentes que celles du nu-propriétaire.  

Cet article 606 du Code civil a été rédigé à une époque tellement lointaine qu’il fait depuis lors l’objet de certaines interprétations doctrinales et jurisprudentielles. Dans un arrêt de principe rendu le 22 janvier 1970, la Cour de cassation a défini les grosses réparations comme « les gros travaux de rétablissement et de reconstruction ayant pour objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble, qui revêtent un caractère de réelle exception dans l’existence même de la propriété et dont les frais requièrent normalement un prélèvement sur le capital.

Il y a donc lieu de déterminer au cas par cas si les réparations revêtent, sinon la nature des réparations expressément visées par l’article 606, tout au moins un caractère comparable d’exception et d’importance, ou si, au contraire, ce caractère extraordinaire ne peut leur être reconnu.  

La société usufruitière qui aura réalisé les réparations d’entretien dans le strict respect des articles 605 et 606 du Code civil ne pourra pas prétendre à une quelconque indemnisation lors de l’extinction de l’usufruit. Ne donnant donc pas lieu à un avantage dans le chef du nu-propriétaire, ces réparations d’entretien n’entraîneront en principe pas d’imposition au titre ni d’avantage de toute nature, ni d’avantage anormal ou bénévole.

 Par contre, si la société usufruitière a tenté de tirer sur la corde en prenant à sa charge des grosses réparations sans indemnisation de la part du nu-propriétaire, l’administration fiscale sera en droit de considérer qu’il y a lieu à imposition soit d’un avantage de toute nature, soit d’un avantage anormal ou bénévole.

 

Pierre-François Coppens,  juriste, Conseil fiscal IEC

Secrétaire Général de l'OECCBB

 


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