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Locations immobilières et TVA, les premiers éléments d’une révolution tant attendue



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Locations immobilières et TVA, les premiers éléments d’une révolution tant attendue

Le Ministre des Finances a récemment confirmé la mesure TVA prévue dans l’accord budgétaire de cet été. Cette mesure prévoit la possibilité de soumettre à la TVA les loyers immobiliers entre professionnels. Envisagée sous la forme d’un régime optionnel, cette dernière permettrait de limiter l’impact de la TVA non déductible dans le chef des bailleurs et, par conséquent, de diminuer le coût des loyers facturés à leurs locataires.

1. Régime actuel

Actuellement exemptées par le Code TVA, les locations immobilières présentent l’avantage de pouvoir être facturées sans TVA. Elles permettent également, pour une majorité de bailleurs, de se soustraire à un grand nombre d’obligations administratives et/ou déclaratives en matière de TVA. Ces opérations présentent néanmoins l’inconvénient de ne pas permettre la déduction de la TVA supportée sur les charges qui y sont liées (par exemple, la construction ou l’entretien des immeubles). Cette TVA constitue par conséquent un coût direct, répercuté par les bailleurs à leurs locataires. 

Pour limiter l’impact de cette TVA non déductible, plusieurs alternatives peuvent être aujourd’hui envisagées. Ces dernières sont, par exemple, les locations assorties de services spécifiques (prestations de centre d’affaires), le leasing immobilier ou encore l’unité TVA. Ces alternatives restent néanmoins peu adaptées pour une grande majorité de professionnels et ce, en raison de leurs conditions strictes d’application ou de la complexité administrative de leur mise en place.

2. Mesure prévue par l’accord sur le budget 2018

En permettant de soumettre leurs loyers à la TVA, le gouvernement ouvre aux bailleurs la possibilité de déduire la TVA supportée sur leurs charges. Cette déduction supprime donc le coût de cette TVA rémanente non seulement dans leur chef et mais également dans celui de leurs locataires.

Cette mesure n’a pas encore fait l’objet de commentaires formels de la part de l’Administration TVA mais plusieurs précisions du Ministre permet de cerner les principales lignes directrices.

a. Un régime optionnel

La mesure sera mise en œuvre sous la forme d’un régime optionnel. L’application de TVA sur les loyers ne sera donc pas, en principe, obligatoire. Cette dernière résultera de la volonté concertée du bailleur et du locataire.

b. Limité à certains locataires 

Le régime optionnel sera limité aux locations immobilières destinées, par le locataire, à l’exercice d’une activité soumise à la TVA. Le régime d’assujettissement des locataires apparait donc comme un élément essentiel. Les particuliers ou d’autres locataires spécifiques tels que les institutions publiques ne sont pas visés par le régime.  

La question des professionnels exerçant une activité mixte, c’est-à-dire, soumise à la taxe pour certaines opérations et exemptées de la taxe pour d’autres opérations n’a pas fait l’objet, à ce jour, de commentaires spécifiques de la part du Ministre. Pour ces locataires, et pour autant que ce régime leur soit ouvert, il conviendra d’étudier, au cas par cas, la pertinence de son application.

c. Limité aux contrats de bail conclus après le 1er janvier 2018

Le régime ne sera applicable qu’aux nouveaux contrats de bail conclus après le 1er janvier 2018. Aucune précision quant au renouvellement de contrats conclus avant le 31 décembre 2017 n’a été apportée par le Ministre. Cette question semble néanmoins avoir été soulevée et devrait faire l’objet de précisions par l’Administration TVA.

d. Obligations TVA dans le chef des bailleurs  

L’application du régime optionnel devrait entrainer de nouvelles obligations dans le chef des bailleurs. Parmi ces dernières, et suivant leur statut, peuvent être supposées :

  • Une identification à la TVA ;
  • Le dépôt d’une demande spécifique relative à l’application du régime ;
  • Le dépôt de déclarations TVA périodiques ;
  • Le dépôt d’une liste annuelle des clients assujettis ;
  • L’émission de factures ;
  • Une révision de la TVA pour les biens immeubles existants ;
  • Un contrat de bail spécifique.

Ces obligations ne sont, à l’heure actuelle, que des suppositions et seront confirmées par l’Administration TVA.

3. Notre opinion

La mesure annoncée par le gouvernement constituerait, si cette dernière entre en vigueur, une véritable révolution dans le secteur immobilier. Il s’agirait néanmoins d’une révolution positive non seulement pour les bailleurs mais également pour une très grande majorité d’acteurs économiques belges ou étrangers.

Si bénéfique soit-il, ce régime méritera cependant une attention particulière quant à ses conditions et formalités d’application. En effet, si ces dernières ne sont pas scrupuleusement respectées, un risque certain existera non seulement dans le chef des bailleurs mais également dans celui des locataires. Les commentaires de l’Administration TVA, au travers d’une décision ou d’une circulaire, sont attendus dans le courant du mois de septembre et, faut-il le préciser, avec grande impatience.

Nous ne manquerons pas de vous communiquer tout élément nouveau concernant cette importante mesure.

 

Mickael Tatayas,                                                                                               

Directeur taxes indirectes (TVA)                                                                        

0477.98.69.98                   

 

 


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